호텔 재매각 수익률 최고 384%, 지방 소형 호텔이 앞섰다

글. 마진레터

3줄 요약

호텔 재매각 수익률이 서울 대형 호텔보다 지방 소형 호텔에서 더 높게 나타났다
1200건 전수조사 결과 보유 기간 중앙값은 2년 7개월, 평균도 3년이 채 안 된다
수익률을 가른 건 ‘얼마나 싸게 샀는지’와 ‘얼마나 덜 고쳤는지’였다

마진레터가 숙박업 데이터 분석 기업 키우다랩의 호텔 재매각 전수조사로 국내 숙박시설 매각 시장을 뜯어봤습니다. 2016년 7월부터 올해 9월까지 이뤄진 재매각 1200건을 다 들여다본 결과예요.

결론부터 말하면 이렇습니다. 호텔 재매각 수익률은 서울 대형 호텔보다 지방 소형 호텔에서 더 높았어요. 매입가가 낮고 손댈 곳이 적을수록 수익률이 좋았습니다.

이 원리는 호텔에만 해당하는 얘기가 아니에요.

호텔 재매각 수익률, 시장에서 무슨 일이 있었나

키우다랩이 2016년 7월~2026년 9월 재매각 1200건을 전수조사한 결과, 보유 기간 중앙값은 2년 7개월이었어요. 평균 보유 기간도 3년이 채 되지 않았습니다.

오래 운영하기보다 싸게 사서 제값에 넘기는 ‘전략적 엑시트’가 주를 이뤘다는 뜻이에요. 연도별 재매각 건수를 보면 흐름이 뚜렷합니다.

연도	재매각 건수
2017년	18건
2018년	40건
2019년	73건
2020년	99건
2021년(최고점)	220건
2022~2025년(연평균)	164건
2026년(9월 현재)	94건

2021년 220건으로 정점을 찍은 건 방역 완화와 관광 수요 회복 기대감이 겹친 시점이에요. 코로나19 정점기에 저가로 매입해둔 물건들이 이때부터 대거 새 주인을 찾았습니다.

왜 지금 지방 소형 호텔이 앞섰나

배경엔 실제 관광 수요 회복이 있어요. 올해 1~6월 방한 외국인 관광객은 1071만명으로, 지난해 같은 기간보다 21.3% 늘었습니다.

숙박 실거래 ㎡당 가격 중앙값도 올해 235만원으로 2021년(232만원) 이후 가장 높아요. 시장 전체가 우상향하는 국면인 셈이죠.

다만 차액이 큰 사례와 수익률이 높은 사례는 서로 달랐어요. 차액 1위는 서울 마포구 ‘머큐어 앰배서더 홍대'(270실)로, 2021년 5월 2430억원에 매입해 지난해 6월 2620억원에 팔아 190억원(수익률 7.8%)을 남겼습니다.

차액이 크다고 수익률도 높은 건 아니에요. 정작 수익률 상위 10곳 중 8곳은 서울이 아니라 지방에서 나왔고, 전부 8~45실 규모의 소형 시설이었습니다.

지역	평균 수익률
대구	20%
대전	19%
부산	16%
수도권	14%

경북 안동 ‘하운드 호텔’은 6억6000만원에 사서 8개월 만에 32억원에 팔려 수익률 384.8%를 기록했어요. 극단값이긴 하지만, 소형·지방 매물의 잠재력을 보여주는 사례입니다.

호텔 재매각 수익률을 가른 두 가지 변수

서울 종로구 ‘호텔이쁘다 종로’는 2021년 12월 96억5000만원에 매입해 2025년 11월 173억원에 팔았어요. 명목차액 76억5000만원 중 공사비는 1억원뿐이라 실차액 71억1000만원을 남겼습니다.

송파구 ‘호텔이쁘다 잠실’은 공사비를 3000만원으로 더 줄였어요. 객실 수가 많을수록 리모델링 비용이 늘어나는 구조라, 규모가 작을수록 이 비용을 아끼기 쉬웠습니다.

차액이 큰 물건

대형·서울 중심부 매물
매입가 자체가 높아 절대 금액이 크게 남음
수익률로는 오히려 한 자릿수인 경우가 많음

수익률이 높은 물건

지방·소형(8~45실) 매물
매입가가 낮아 적은 차액도 비율로는 크게 잡힘
골조·설비를 고칠 필요가 없는 건물일수록 유리함

한국중소형호텔협회 이사이자 키우다랩 대표인 김지훈 씨는 “골조와 설비를 고칠 필요가 없는 건물을 골라 운영·브랜드·판매 채널만 바꾸면 비용을 대폭 줄일 수 있다”고 말했어요. 매각차액 시장에서는 자본보다 안목이 이긴다는 얘기입니다.

작은 점포 사장님에게도 통하는 원리

호텔 재매각 수익률 구조를 그대로 옮기면, 점포 매입도 다르지 않아요. 싸게 사서 덜 고치는 물건일수록 나중에 되팔 여지가 커집니다.

반대로 인테리어를 통째로 바꿔야 하는 물건은 겉보기 시세가 괜찮아도 실제 남는 돈은 줄어들어요. 공사비가 차액을 그대로 갉아먹거든요.

점포 매입·매각 전 체크리스트

골조·설비를 그대로 쓸 수 있는 물건인지, 전면 리모델링이 필요한 물건인지 먼저 구분했는가
매입가 대비 예상 공사비 비율을 계산해봤는가 (호텔이쁘다 사례는 명목차액의 1%대)
대형·목 좋은 물건만 보지 말고, 소형·지방 물건의 수익률도 함께 비교했는가
보유 기간을 2~3년으로 잡고 엑시트 계획을 미리 세워뒀는가

자주 묻는 질문

호텔 재매각 수익률이 왜 서울보다 지방에서 높나요?

매입가 자체가 낮아서 적은 차액도 비율로는 크게 잡히기 때문이에요. 지방·소형 매물은 공사비 부담도 적어 실차액이 명목차액에 가깝게 남는 경우가 많습니다.

지금이 호텔을 사기 좋은 시점인가요?

관광 수요와 실거래가가 함께 오르는 국면인 건 맞아요. 다만 이번 조사는 이미 팔린 물건 위주라, 앞으로도 같은 수익률이 나온다고 보장하는 자료는 아닙니다.

작은 상가·점포에도 이 원리가 그대로 적용되나요?

매입가와 공사비 구조는 비슷하게 적용할 수 있어요. 다만 호텔은 객실 수·운영 브랜드 전환이라는 변수가 있어서, 일반 상가·점포와 매각 타이밍을 똑같이 맞추긴 어렵습니다.

마진 한마디

호텔 재매각 수익률이 알려주는 건 결국 하나예요. 큰 물건을 쫓기보다, 손댈 곳 적은 물건을 싸게 사는 안목이 자본을 이긴다는 것입니다.

점포 매입을 고민 중이라면 시세표보다 먼저 이 세 가지를 확인해보세요. 골조 상태, 예상 공사비, 그리고 2~3년 뒤 팔 수 있는 수요가 있는 상권인지입니다.

출처·기준: 키우다랩 호텔 재매각 전수조사(2016.7~2026.9, 1200건) / 방한 외국인 관광객 수치 — 대한민국 정책브리핑·한국관광공사(2026년 상반기 발표) / 수익률·차액은 개별 거래 기준이며 향후 시세를 보장하지 않는 과거 실적임