상가 공실률, 7분기째 상승

상가 공실률 13.36% 7분기째 상승, 재계약 앞둔 사장님이 쓸 협상 카드

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요약

  1. 마진레터가 한국부동산원 상가 공실 자료(국회 제출)로 전국 상가 공실률을 뜯어봤습니다.
  2. 올해 2분기 전국 일반상가 평균 공실률은 13.36%로 7개 분기 연속 올라 2021년 이후 가장 높아요. 상가 8곳 중 1곳이 비어 있는 셈이에요.
  3. 1층 상가 공실률도 6.68%로 2021년 1분기보다 1.89%p 올라, 임대차 재계약을 앞둔 사장님에겐 협상 근거가 될 수 있어요.

가게 문을 열고 나서면 옆 칸, 건너편 1층에 ‘임대’ 현수막이 하나둘 늘어난 걸 느끼셨을 거예요. 그 체감이 숫자로 확인됐어요. 전국 상가 공실률이 7개 분기 연속 올랐거든요.

빈 점포는 사장님에게 두 얼굴이에요. 주변 유동인구를 줄이는 악재이면서, 임대료를 협상할 때는 쓸 수 있는 근거가 되기도 하죠.

옆 점포의 공실은 내 임대료 협상 카드예요.

상가 공실률 13.36%, 2021년 이후 최고예요

국회 국토교통위원회 황희 의원실이 한국부동산원에서 받아 공개한 자료를 보면 올해 2분기 전국 일반상가 평균 공실률은 13.36%예요. 2021년 1분기 11.96%보다 1.40%p 높고, 2024년 3분기부터 7개 분기 연속 올랐어요.

13.36%

전국 일반상가 평균 공실률 (2분기)

6.68%

1층 상가 공실 비율 (+1.89%p)

97만 5,681개

지난해 폐업 신고 사업자 (폐업률 8.64%)

구분2021년 1분기2026년 2분기변화
전국 일반상가 평균11.96%13.36%+1.40%p
1층 상가4.79%6.68%+1.89%p
중대형 상가12.98%14.33%+1.35%p
소규모 상가6.41%8.47%+2.06%p

눈여겨볼 건 1층과 소규모 상가예요. 유동인구가 가장 많은 1층, 작은 가게가 주로 들어가는 소규모 상가의 공실률이 평균보다 빠르게 올랐습니다.

지역별로 보면: 울산만 빼고 모두 올랐어요

전국 17개 시·도 중 울산을 뺀 16곳의 공실률이 5년 전보다 높아졌어요. 가장 높은 곳은 세종이었죠.

순위지역2분기 공실률
1세종22.79%
2대구17.84%
3충북17.43%
4경북16.66%
5광주16.50%

세종 중대형 상가는 공실률이 29.68%로 상가 10곳 중 약 3곳이 비어 있어요. 수요보다 상가 공급이 먼저 많아진 신도시형 구조가 겹친 결과로 읽혀요.

지역 평균 상가 공실률이 낮아도 내 상권은 다를 수 있어요. 같은 도시 안에서도 골목과 층에 따라 공실 사정은 크게 달라지니까요.

공실은 폐업에서 시작돼요

상가 공실률이 오르는 배경에는 폐업이 있어요. 중소벤처기업부가 국세통계를 분석한 자료에서 지난해 폐업 신고 사업자는 97만 5,681개, 폐업률은 8.64%였어요. 사업자 100곳 중 약 9곳이 1년 사이 문을 닫은 셈이에요.

폐업 사유로는 절반 이상인 50.4%가 ‘사업 부진’을 꼽았어요. 빈 점포가 늘면 유동인구가 줄고, 그게 다시 옆 가게 매출을 누르는 악순환이 생길 수 있어요.

공실 1곳은 옆 가게 손님 수를 줄이는 신호예요. 프랜차이즈 업종의 폐업 흐름은 프랜차이즈 폐업 뉴스에서 따로 다뤘어요.

내 가게로 계산하면: 임대료 협상의 무게

공실이 늘어나는 상권에서는 임대인도 빈 점포를 걱정해요. 상가 공실률은 재계약 때 임대료 인상 폭을 줄여 달라고 말할 수 있는 객관적인 근거가 돼요.

계산 박스 · 월세 300만원 가게의 재계약 시나리오

시나리오새 월세연간 부담 변화
법정 상한까지 인상(5%)315만원+180만원
절반만 인상(2.5%)307만 5,000원+90만원
동결300만원0원
동결 + 렌트프리 1개월300만원−300만원(첫해)

가정: 월세 300만원, 상가건물 임대차보호법 적용 대상으로 증액 상한 연 5%를 기준으로 했어요. 부가세·관리비는 빼고 계산했고, 실제 협상 결과는 상권과 계약 조건에 따라 달라요.

인상을 동결로 막으면 1년에 180만원이 남아요. 공실 자료 한 장이 연 180만원짜리 협상 근거예요.

협상에서 월세 자체를 내리긴 쉽지 않아요. 임대인은 명목 임대료가 건물 가치 평가에 쓰인다는 이유로 월세 인하보다 몇 달 무상 임대(렌트프리)를 선호하는 경우가 많다고 알려져 있거든요.

그래서 ‘월세 동결 + 렌트프리 1개월’처럼 임대인이 받아들이기 쉬운 조합을 먼저 제안하는 편이 현실적이에요. 표의 마지막 줄처럼 첫해 부담을 300만원 줄이는 효과가 있어요.

예비창업자라면 반대로 기회가 될 수도 있어요. 1층 공실이 늘어난 지금은 권리금과 임대 조건을 더 꼼꼼히 비교해 볼 여지가 생겼거든요.

재계약·입점 전 확인할 것

  • 우리 건물과 반경 100m 안 빈 점포 수를 직접 세어 기록하기
  • 지역별 공실률(한국부동산원 상업용부동산 임대동향) 최신 분기 확인하기
  • 계약갱신요구권(최초 계약 포함 10년) 행사 가능 기간 확인하기
  • 인상 요구가 오면 연 5% 상한과 주변 공실 현황을 근거로 협상하기
  • 동결이 어렵다면 렌트프리·관리비 조정 같은 대안 제시하기

다만 오래 비어 있던 점포는 이유부터 확인해야 해요. 유동인구 동선에서 벗어나 있는지, 전 임차인이 왜 나갔는지, 주변에 같은 업종이 몇 곳인지 따져 보지 않으면 싼 임대료가 오히려 비싼 수업료가 될 수 있어요.

자주 묻는 질문

상가 공실률은 어디서 확인하나요?

한국부동산원이 분기마다 상업용부동산 임대동향 조사로 지역별 공실률과 임대료를 발표해요. 지역 단위 숫자라 내 골목 사정은 직접 확인한 빈 점포 수와 함께 보세요.

임대인이 5% 넘게 올려 달라고 하면요?

상가건물 임대차보호법 적용 대상이면 차임 증액은 연 5%를 넘을 수 없어요. 적용 여부는 환산보증금 등에 따라 달라서, 계약서를 들고 법률 상담을 받아 보는 게 안전해요.

마진레터 한마디

상가 공실률이 오를 때 사장님이 쥔 카드는 숫자예요. 주변 빈 점포부터 세어 두세요.

  • 확인할 것 재계약 시점과 계약갱신요구권 남은 기간을 계약서에서 확인해 보세요.
  • 물어볼 것 인상 통보가 오면 주변 공실 현황을 보여 주며 동결이나 렌트프리를 물어보세요.
  • 준비할 것 분기마다 우리 상권 빈 점포 수를 기록해 두면 협상 때 가장 설득력 있는 자료가 돼요.

한국프랜차이즈창업원에서 함께 읽기

한국프랜차이즈창업원은 마진레터를 만드는 (주)오픈팩토리의 가맹거래사 사무소로, 마진레터의 가맹거래사 자문 파트너입니다.

출처·기준 한국부동산원 상가 공실 자료(황희 의원실 제출, 2026년 9월 28일 공개): 더퍼블릭. 공실률은 일반상가 기준이며 2021년 1분기와 2026년 2분기를 비교했어요. 폐업 통계는 중소벤처기업부의 국세통계 분석(2025년 폐업 신고) 기준이에요. 계산 박스는 마진레터 가정이에요. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률·세무·금융 자문을 대신하지 않아요. 최종 판단은 독자에게 있어요. 함께 읽기: 소상공인 체감경기 리포트 · 자영업자 연체율